Anlegerschutz - die Neuregelungen für offene Immobilienfonds im Urteil der Ökonomen
Das Kabinett hat am 22. September 2010 den Gesetzentwurf zur Stärkung des „Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes“ verabschiedet. Dieser Gesetzentwurf enthält weit reichende Neuregelungen zu offenen Immobilienfonds. Im Vergleich zu früheren Diskussionsentwürfen wurden die Regeln für diese Anlageklasse jedoch entschärft.Im Einzelnen sind folgende Neuregelungen vorgesehen:
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Einführung einer Mindesthaltedauer: Künftig soll eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren für alle Neu-Anleger gelten. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines Offenen Immobilienfonds ist eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- bzw. fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Für Anleger, die bereits Anteile an offenen Immobilienfonds halten, gilt die Mindesthaltefrist als erfüllt. Unabhängig von Mindesthaltedauer und Rücknahmeabschlägen kann jedoch jeder Anleger jederzeit mit Inkrafttreten der Regelungen für den jeweiligen Fonds über bis zu 5.000 Euro monatlich verfügen, also Anteile wie gehabt abschlagsfrei zurückgeben.
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Bewertungs- und Ausgabeturnus: Zukünftig soll die Häufigkeit der Anteilsscheinausgabe die Häufigkeit der Immobilienbewertungen bestimmen. Fonds, die alle 6 Monate Anteilsscheine ausgeben, müssen entsprechend zweimal jährlich ihre Immobilien bewerten lassen. Der Gesetzgeber sieht hier eine Spannbreite zwischen monatlicher und jährlicher Bewertung vor.
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Abwicklung von „geschlossenen“ Fonds: Offene Fonds, die aufgrund von Liquiditätsengpässen keine Anteilsscheine mehr zurücknehmen können, sollen dann endgültig abgewickelt werden, wenn der Fonds innerhalb eines 5-Jahreszeitraumes das dritte Mal geschlossen werden muss.
Bewertung durch das IW Köln: vier von fünf möglichen Punkten
Bewertungsbegründung:
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Offene Immobilienfonds stellen mit einem verwalteten Vermögen von etwa 80 Milliarden Euro eine wichtige Anlageklasse dar, gerade auch für Kleinanleger. Die offenen Immobilienfonds investieren in Immobilien und haben bislang die tägliche An- und Ausgabe von Anteilsscheinen versprochen. Im Rahmen der Finanzkrise mussten einige offene Immobilienfonds die Anteilsrückgabe jedoch einstellen. Etwa über ein Viertel des in offenen Immobilienfonds investierten Kapitals kann derzeit nicht verfügt werden. Bereits 2005 mussten vorübergehend zwei offene Immobilienfonds schließen, da die Liquidität nicht ausreichte, um die Anleger zu bedienen. Vor diesem Hintergrund ist es der Bundesregierung ein großes Anliegen, die Schließung von offenen Immobilienfonds künftig zu vermeiden.
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Mit der Einführung einer Mindesthaltedauer geht die Bundesregierung dabei in die richtige Richtung. Allerdings greift die Regelung nur in den ersten Jahren der Anlage. Nach vier Jahren können die Anleger ihr Kapital wieder schnell freisetzen, was den Fonds vor Probleme stellen kann. Insbesondere dann, wenn sich ein großer institutioneller Anleger sein Kapital überraschend auszahlen lässt. Gerade in der Finanzkrise zeigte sich, dass gerade große institutionelle Anleger offene Immobilienfonds vor Probleme stellen. Alternativ sollte im Rahmen des Gesetzgebungsprozesses über eine Kündigungsfrist nachgedacht werden, gegebenenfalls gestaffelt nach dem Anlagevolumen.
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Mit der Freigrenze von 5.000 Euro monatlich sind Kleinanleger nicht von Mindesthaltefristen und Abschlägen betroffen. Tatsächlich verhalten sich Kleinanleger weniger zyklisch und halten ihre Anlagen unabhängig von Aufschwung- und Abschwungphasen. In der Praxis wird sich jedoch zeigen müssen, ob die Regelung von größeren Investoren, etwa über die Stückelung der Anlagen, unterlaufen werden kann.
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Die Verknüpfung von Ausgabe- und Bewertungsturnus erlaubt den Fonds eine weitere Differenzierung. Mit einer Erhöhung der Rücknahmefrequenz steigt die Flexibilität, gleichzeitig erhöhen sich jedoch die Bewertungskosten. Generell tragen häufigere Bewertungen zur Transparenz des Marktes bei, da so alle Marktteilnehmer zeitnäher Preissignale erhalten. In Großbritannien ist die monatliche Bewertung der Fonds durchaus üblich.
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Die zwingende Abwicklung der offenen Fonds bei der dritten Schließung ist vor allem als Drohkulisse zu verstehen. Offene Immobilienfonds werden künftig daher noch genauer prüfen, ob eine temporäre Schließung tatsächlich unausweichlich ist.
Insgesamt ist der Gesetzentwurf geeignet, die Anlageklasse zu stabilisieren. Gerade für institutionelle Investoren werden die Haltefristen abschreckend wirken, so dass der offene Immobilienfonds wieder primär zu einem Produkt für Kleinanleger wird. Das Segment kann sich somit gesundschrumpfen.