Das Mietrechtsänderungsgesetz im Urteil der Ökonomen
Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom Oktober 2010 über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG)
Das Bundeskabinett hat am 28. September 2010 das Energiekonzept verabschiedet. Dieses Konzept formuliert Leitlinien für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung und sieht u.a. vor, „das Mietrecht ausgewogen zu novellieren und für energetische Sanierungen investitionsfreundlicher zu gestalten“.
Zur Mietrechtsreform liegt im Oktober 2010 ein erster Entwurf vor. Dieser beinhaltet neben Neuerung zur energetischen Sanierung auch Regelungen zur vereinfachten Durchsetzung von Räumungsansprüchen und zum Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem „Münchner Modell“.
Im Einzelnen sind folgende Neuregelungen vorgesehen:
Energetische Sanierung:
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Einführung des Tatbestandes der „energetischen Modernisierung“: Geplant ist die Aufnahme des Begriffes in das BGB und Definition als Maßnahme, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduziert, nachhaltig Primär- oder Endenergie einspart, Energie effizienter nutzt oder das Klima auf sonstige Weise schützt.
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Ausweitung der Duldungspflicht: Künftig sollen rechtlich verpflichtende, ordnungsgemäß durchgeführte energetische Modernisierungen (z. B. Wärmedämmung) nicht zu einer Mietminderung in der Bauphase führen und vorbehaltlos zu dulden sein.
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Verringerung der formellen Anforderungen bei Mieterhöhungen: Geplant ist die Verringerung der formalen Anforderungen an die Begründungspflichten. Zum Nachweis der Energieeinsparungen bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme als auch bei der Mieterhöhung sollen künftig „anerkannte Pauschalwerte“ ausreichen.
Berliner Räumung und Münchner Modell
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Geringfügige Verbesserungen der Kündigungsmöglichkeiten und vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen („Berliner Räumung“)
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Ausweitung des Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem „Münchner Modell“
Beurteilung durch das IW Köln: drei von fünf möglichen Punkten
Bewertungsbegründung:
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Die Aufnahme von „energetischen Modernisierungen“ schafft einen klaren Rechtsrahmen. Allerdings greifen die Reformvorschläge an vielen wichtigen Punkten zu kurz und dürften wenig zur Erhöhung der Investitionsbereitschaft von Vermietern in klima- und umweltrelevante Verbesserungen beitragen.
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Die Duldungspflicht von Mietern für gesetzlich verpflichtende Modernisierungsmaßnahmen wird fast vollständig ohne Wirkung bleiben, da es nur wenige Modernisierungspflichten im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt und auch in Zukunft keine strikteren Standards vorgesehen sind (siehe Energiekonzept 2050).
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Das Mieterhöhungsrecht bleibt im Kern unverändert. Bestehen bleibt die Höhe der umzulegenden Modernisierungskosten von jährlich elf Prozent. Diese Grenze ist zwar insgesamt als ausreichend zu betrachten, da sich bei gegebenen Zinssätzen die getätigten Vorleistungen in angemessener Zeit amortisieren. Besser wäre es aber gewesen, die Erhöhungsgrenze bei energetischen Sanierungen an die Heizkosteneinsparungen zu koppeln. Auch die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben unangetastet. Das ist insofern bedauerlich, da es dadurch versäumt wurde, gesetzliche Rahmenbedingungen für „energetische (oder ökologische) Mietspiegel“ zu schaffen, um dauerhafte wirtschaftliche Anreize zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu etablieren. Dass der Minderungsausschluss nur für rechtlich verpflichtende Modernisierungen vorgesehen ist, verringert zwar sicherlich die energetischen Sanierungsanreize, ist aber richtig, da eine Beteiligung der Mieter an den Investitionen besser bei den Mieterhöhungen oder den Modernisierungsvereinbarungen aufgehoben ist.
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Der Gesetzesentwurf baut einige Hemmnisse zur Bekämpfung des „Mietnomadentums“ ab, da Kündigungen schneller möglich sind und Räumungen einfacher vollzogen werden können.
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Insgesamt kann dem Gesetzentwurf konstatiert werden, dass er an einigen Stellen in die richtige Richtung zeigt und energetische Sanierungen insgesamt erleichtern dürfte. Verbesserte wirtschaftliche Anreize schafft er dagegen nicht. Auch wenn das nicht die originäre Aufgabe des Mietrechts ist, wäre es wünschenswert gewesen, wenn die Duldungspflicht weiter gefasst und Mieterhöhungen an die Energiekosteneinsparungen gekoppelt worden wären.